長租公寓行業洗牌剛開始 規模不超過5萬間幾乎不可能盈利
http://www.tvefwx.icu房訊網2019-9-26 9:12:37
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[提要]2018年開始,長租公寓行業洗牌不斷,集中程度與日俱增。一方面,龍頭企業強者恒強,繼續獲得資本的加持,推動行業快跑;與此同時,亦有競爭者不斷宣告退出。

  2018年開始,長租公寓行業洗牌不斷,集中程度與日俱增。一方面,龍頭企業強者恒強,繼續獲得資本的加持,推動行業快跑;與此同時,亦有競爭者不斷宣告退出。對此,上海市房地產科學研究院副院長嚴榮直言,“租賃行業是需要思考、需要反思的行業”。

  “沒有規模,肯定不會有利潤。”龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰近日接受記者采訪時表示,對于投身租賃行業的房企而言,必須形成規模優勢,若“管理的房間低于5萬間,將幾乎不可能盈利”。

  從行業本身的發展來看,長租公寓行業還很稚嫩,洗牌才剛開始。張智聰認為,未來在長租公寓市場上走到最后的只會是幾家龍頭品牌。而冠寓沉淀三年,從前期快速發展,到現在主動控速度,深耕產品、運營和服務,希望能夠實現“有質量的增長”。

  對抗熵增:冠寓的資本與運營之考

  作為集團四大主航道業務之一,長租公寓業務被龍湖寄予厚望。半年報數據顯示,截至2019年6月底,龍湖冠寓累計開業房間數量超6萬間,上半年租金收入同比增長207%達到4.26億元。在今年8月舉辦的業績會上,龍湖CEO邵明曉稱,冠寓現在已經基本做到頭部領域,再往前走“有希望做到完全的領先”。

  在日前于上海舉行的冠寓全新品牌戰略發布會暨上海顧村公園店啟幕儀式上,龍湖集團冠寓發展部滬蘇公司資產管理負責人許振軍介紹,龍湖冠寓于2017年7月份進入上海,目前在上海大部分的城區都已經實現了項目布局,共開業包括“核桃、松果、豆豆”三大系列產品線的23家門店、逾1萬間公寓。

  據龍湖冠寓總經理張智聰透露,包括上海在內,冠寓在全國目前已有6萬多間房間開業,今年目標突破8萬間。其稱,除了精益化產品、服務、運營之外,冠寓還投入了大量的精力、資源在開發管理系統,目前基本上能做到完全的線上化,成為得以快速布局發展的重要原因之一。

  2019年,冠寓的營收目標是10億元,2020年則在20億元以上,但張智聰坦言“今年接近持平,明年是微利”。其解釋說,實際上冠寓的單個項目早已盈利,只是由于前期研發投入較大,且還未達到足夠的規模,整體依然是不盈利的。

  “利潤與規模有一定關聯度,沒有規模,就不會有利潤。對于長租公寓來說,房量5萬間、10萬間、20萬間都是業務發展需要跨越的門檻。”張智聰向記者指出,5萬間對公司的管理模式、企業管理都是考驗和瓶頸點,想要發展必須找到關鍵的突破點。如果一家長租公寓品牌管理的房間低于5萬間,將幾乎不可能盈利。

  很多長租公寓的從業者邁過5萬門檻之后便不能繼續向前了,張智聰認為,這主要是因為規模在5萬間之內倚靠“肩拉手扛”的方式還可以管理,但在10萬間以上,意味著管理半徑的急劇擴大。如果沒有一個強大的管理工具和平臺、非常好的組織文化,非常強的企業管理組織能力,就會很難突破,這意味著企業可能很難避免規模劇增帶來的管理效率“熵增”問題。

  基于較低的融資成本,張智聰對于“熵增”問題并不擔心。“這個行業的核心之一,是看你有沒有低的融資成本。”張智聰告訴記者,從輕重配比來看,冠寓目前重資產的比例約占30%。而且融資成本上的優勢較為明顯。

  租賃行業需直面挑戰,共克時艱

  作為實現“房住不炒”理念的重要舉措,住房租賃市場的發展備受關注,長租公寓也因此成為近2年來投資機構和房地產商積極開拓的熱點領域。但客觀地說,租金回報率低、前期投入大、后續運營管理等情況的存在,也是長租公寓行業無法回避的挑戰。

  在聯城行于9月18日在上海房地大廈舉辦的“商辦賦能·創新升級——2019上海商辦房地產市場新思考”交流會上,上海市房地產科學研究院副院長嚴榮就直言,在租賃行業,很多企業都在快速擴張,資本的投入也一輪一輪不斷創新高。但同時不可否認的是,租賃市場也出現了成長和煩惱。

  嚴榮表示,當前在長租公寓行業負面消息不斷,甲醛房、衛生問題、安全隱私問題層出不窮,即使是龍頭企業也難以獨善其身。與此同時,長租公寓行業也非常缺乏規范,在單個項目的管理上亦存在重重亂象。例如消防安全的問題,嚴榮認為,其一直建議長租公寓品牌設立首席安全官的職位,因為對于長租公寓尤其是集中式長租公寓來說,一旦發生消防安全的問題,那就是滅頂之災,甚至對行業都是毀滅性的打擊。

  “租賃行業是需要思考、需要反思的行業。”嚴榮建議,長租公寓行業的從業者應該遵守相應的法律法規,同時加強產品的增值服務,提升運營能力,努力解決租賃行業的痛點,為租客積極提升租住的品質、提供更具性價比的房源。與此同時,租賃從業者也需要具有一定的社會責任感,只有這樣才能在行業中立于不敗之地。

  “行業現在面臨著很多需要去解決的困難和問題。”與嚴榮看法一致,張智聰坦言,“長租公寓市場依然非常早期,需要直面成長的陣痛”。

  但張智聰并不認為行業就在走下坡路。其強調,事實上,“從上至下,一直在努力的克服和解決(行業存在的問題)”,比如1月份財政部試點中央財政補貼支持租賃住房企業,推動完善住房租賃市場體系。而按照張智聰的說法,龍湖冠寓是“在長租公寓企業里整體發展、增長速度、開業數量等依然是行業里面最快的”,“我們長期看好行業,會深耕這個市場,會一直挖到有水為止”。

  規模之外,冠寓對于質量的重視也與日俱增。公開資料顯示,相比2018年,冠寓今年的增長速度已經有所放緩。對此,張智聰解釋說,這主要是冠寓將更多的重心放在已有項目的產品、運營質量提升和優化上,內部也再次提升了對于投拓的標準和要求。

  更重要的是,張智聰認為從某種程度來說,長租公寓是一種帶有公益性質的行業,冠寓希望可以將更多價值更高的租賃產品提供給青年人,“希望通過冠寓的努力,給行業傳遞一些正能量。”

   來 源: 華夏時報

     編 輯:liuy 

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