從二房東走向大房東,聯合辦公「反噬」傳統寫字樓
http://www.tvefwx.icu房訊網2019-9-24 8:42:38
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[提要]為大企業進行量身定制,正在成為聯辦標配。

  向來標新立異引領潮流的WeWork,近來被人diss它已經淪為傳統的聯合辦公。拋開WeWork上市一波三折的消息不說,沉下心來審視行業,我們發現:為大企業進行量身定制,正在成為聯辦標配。

  從服務中小微企業到轉向給大企業定制總部,聯合辦公這是要翻回去重走老路嗎%3F

  還是說中小微企業的生意不夠做了,要開始往大企業方向搶地盤了?

  從“二房東”走向“大業主”,聯合辦公反噬傳統寫字樓生意背后的商業邏輯是什么%3F

  1、跟風PoweredBywe

  聯辦走老路?

  “我覺得他們在做的事情有點像五大行,未來會形成直接的競爭關系。”在WeWork宣布成立房地產基金ARK之后,一位從事企業辦公選址行業的人士告訴投中網-PropTech研習社。

  戴德梁行的一位負責人則對投中網-PropTech研習社表示,他倒并不認為他所在的代理行會和WeWork的ARK基金形成直接的競爭關系,“我覺得ARK會成為我們代理行的一個買家,他們未來可以從我們手中買樓。”

  2019年5月,WeWork宣布成立啟動房地產投資基金ARK,ARK的初始總股本為29億美元,專注于收購、開發和管理全球門戶城市和高增長二級市場的房地產資產。

  WeWork將在ARK自持或運營的地產項目中以“空間即服務”的模式服務會員公司。這里面就包括WeWork不斷增多的大企業會員,在不久前發布的招股書中,大客戶已占WeWork全球會員數量的40%。

  除ARK外,WeWork在2017年就推出的另一項服務PoweredByWe同樣引人關注.WeWork對這項業務的描述是:根據組織需求配置并在組織所在地部署的優質解決方案。簡單理解,就是企業總部定制。

  靠PoweredByWe這項業務,WeWork收入1000多萬美金。換算成人民幣也要近億的營收,相當于一個小有規模的物業公司的體量。

  WeWork的PoweredByWe到底在干什么?我們不妨從它在上海的第一個落地案例來瞧瞧。

  上海的利豐廣場二號樓項目,是WeWorkPoweredByWe第一個落地項目。項目原址本是馮氏集團的一處老舊廠房,WeWork按照企業需求將其重新設計和開發后,于2019年開業。

  說起來都是總部定制,但與傳統方式不同,PoweredByWe團隊為企業做的事很多。

  比如,PoweredByWe團隊在此前的報道中提及,為了解客戶需求,他們專程到香港了解利豐的歷史與文化,參觀工廠,與一線員工實地座談,了解他們在日常辦公中的使用需求。由于利豐主營業務是時裝、面料采購,有倉儲空間需求,為此PoweredByWe團隊特別定制了全套物流系統。

  除利豐廣場外,WeWork定制化辦公更多是將整層空間定制,而非整棟樓宇。

  位于北京市朝陽區的WeWork電子城店是WeWork在北京的一家旗艦店,占據了電子城大廈12-18共七層,其中的三層都已被大客戶定制出去,其中14-15兩層都被瓜子二手車定制,16層則是輕課教育。

  電子城店的一位負責人告訴投中網-PropTech研習社,目前中小規模團隊可以尋租的只有14-16這三層以外的空間。

  與之相似,今日頭條也在輝煌時代大廈的WeWork定制了兩個整層的空間。

  該人士同時告訴投中網-PropTech研習社:“被大客戶所占據的樓層和其他空間并無不同,只是他們喜歡WeWork的設計風格而已。”

  投中網-PropTech研習社發現,在中小企業所在的某層中也有一些獨立辦公室被其他企業占據,其空間設置并無明顯不同,只是在辦公室玻璃貼上了公司logo。

  “大客戶會在裝飾上做一些要求,但是我們依然不會做很大的改動,我們相信大客戶是青睞WeWork的設計才選擇我們的。”上述人士告訴投中網-PropTech研習社,她最常見到的大客戶改造方式除了logo外只有將墻打掉,使兩間辦公室合成一大間,其他的改造幾乎沒有。

  鏈家地產也位居WeWork官網的大客戶名單之中,一位不愿具名的鏈家內部人士向投中網-PropTech研習社證實,鏈家的確有在WeWork定制整層辦公空間,但只是某一個部門選擇的一種辦公空間而已。“對于我們來說這種做法只是為某個部門找一處辦公場地而已,并不是什么大事兒。”

  引入大客戶現已成為WeWork的常態。

  WeWork位于北京站東街萬豪中心的一處場地將于2019年11月正式營業,目前正在對外招租。

  該場地一位工作人員告訴投中網-PropTech研習社,目前每一處新開的WeWork場地理論上都會被大客戶分租一部分。萬豪中心項目有800余個工位,但該項目共只有兩層,一層大堂全部為公共空間和移動工位,二層為固定工位;也就是說,在這個項目上,大客戶將只能和其他團隊在同層辦公。

  大企業為什么要選擇聯合辦公?

  一位從事辦公選址的人士告訴投中網-PropTech研習社,大企業選擇聯合辦公更加現實的原因是因為“省事兒”而非便宜。

  據他所知,按照每平米每月的單價計算,大企業從WeWork手中租得一整層的價格并不比租普通寫字樓更低。

  “有些大型企業在內部裝修上并不重視,這就使聯合辦公的精裝修優勢凸顯出來。對于企業來說,一旦租到了辦公室在裝修時能省事就省事,不愿意折騰,但對聯合辦公來說,裝修環境是吸引客戶前來入駐的門面,他們肯定會費盡心思。”該人士稱,如果選擇WeWork,不必自己找人裝修,也不必擔心會上當,一切都是現成,拎包入住即可。

  2、聯辦“反噬”寫字樓

  勝算幾何?

  事實上在大企業定制辦公,尤其是單體項目定制化投資運營業務中早已存在表現不俗的玩家。

  以坤鼎集團為例,其專注于高端單體項目以及整體產業園區的開發運營,官網顯示其已投資運營企業定制及園區項目20多個,總投資開發物業面積80萬平米,在國內9個主要城市開展主題產業園區投資定制及配套綜合開發,坤鼎在一二線城市已有3000多畝的土地儲備。

  投中網-PropTech研習社了解到,ABB,亞馬遜和GE等跨國公司均享受過坤鼎提供的在華定制化物業投資服務。

  位于北京光機電一體化產業基地的美國亞馬遜(中國)華北區總部項目就由坤鼎集團開發,其占地面積66,667平方米,建筑面積45000平方米,該項目主要用于亞馬遜中國的電子商務及結算中心業務。

  此外,坤鼎集團也有對商務空間收購后進行升級改造和再運營的業務板塊。

  投中網-PropTech研習社了解到,WeWork的定制化辦公與傳統定制辦公的服務方式有些許不同。

  首先,WeWork大多數定制辦公是為大客戶定制整層,如利豐廣場此類整棟建筑的定制在國內并無復刻,而坤鼎等企業則專注于單體項目和產業園區的定制和運營。

  其次,在計費方式上,WeWork對大客戶的價格也按照所租的工位數量計算,而非一口價;傳統定制辦公企業則是將項目打包成一個整體價格。

  再者,傳統辦公室定制企業一切按照客戶需求設計,WeWork則大量采用自身已有的成熟模板進行空間布局,同時也會考慮大企業的特殊需求,但整體而言大企業所定制的樓層與其他樓層區別不大。

  在營收數字上,PoweredByWe與WeWork的其他業務營收相比是微不足道的。

  招股書顯示,WeWork通過工位出租和空間運營已經獲得了四十億美元的收入,而包括PoweredByWe在內的其他業務至今為止只貢獻了一千多萬美元的收入。

  但與之相比,坤鼎在2018年上半年其營收不過1.78億人民幣,2016全年營收6.7億元。與國內巨頭相比,WeWork在起步階段的“其他收入”已是相當可觀的體量。

  有了ARK和PoweredByWe后,WeWork進軍大客戶市場,直接面對的競爭者就是坤鼎們,勝算幾何?

  作為國內的聯合辦公空間,方糖小鎮也沒有錯過為大客戶定制化辦公的生意。

  方糖小鎮聯合創始人楊學濤告訴投中網-PropTech研習社,目前方糖小鎮在上海有一處項目是給合并后的美團點評做的定制,位于浦西的中山公園商圈,面積2700平方米。此外還有一個暫時不便對外透露的大項目正在談判過程中。“目前可以確定的是這個項目在面積上是中山公園項目的好幾倍。”

  “這種競爭關系從聯合辦公這種業態第一天誕生便開始了。”楊學濤一語道破了聯合辦公與傳統定制化辦公企業之間的競爭關系。

  眼下,數據也表明,聯合辦公正在反噬傳統寫字樓市場。

  點點租華東區交易數據顯示:傳統辦公室的成交占營收貢獻仍處于主導地位;但同時,聯合辦公類產品成交不斷攀升,正在吞噬傳統辦公室的市場。

  點點租聯合創始人方剛告訴投中網-PropTech研習社,企業選址是一種低頻服務,每個統計周期的單量相對穩定,以上海為例,平均一個月只有一萬單,“蛋糕整體大小有限,聯合辦公和傳統辦公同時瓜分這一萬單,是此消彼長的關系。”

  不過,點點租的報告同時也指出,聯合辦公搶占市場的主要方式目前仍是“降租提傭”。

  3、走在商業現實和“不忘初心”之間

  從選址、拿樓到辦公室定制,建立為大客戶服務的完整鏈條,似乎與聯合辦公主要服務中小規模團隊,尤其是初創階段企業的初衷有所背離。

  在楊學濤眼中,此事不由人的意志而轉移,而是商業的本質特征所決定。

  “隨著聯合辦公業態的逐步普及,各種類型的公司都有可能成為客戶,這是必然的;此外在聯合辦公興起之前,大企業之前的辦公解決方案也許并不合理,只是之前沒有更好的選擇罷了;在管理理念有了進化之后,很多大企業的組織模式也改變了,對充滿‘彈性’的辦公方式有了很強的需求,特別是一些高速發展的企業對辦公的靈活度要求更高,連鎖化的聯合辦公很好地滿足了他們的需求。”

  除此之外,一個更加現實的原因是,在當前經濟走向不明朗的背景下,聯合辦公更需要來自大企業的力量,而不是支付能力和穩定性都不夠穩定的初創企業。

  “大企業動輒就用去上百個工位,可以快速填充出租率,而且支付能力比較強,簽約周期也比較長,對聯合辦公運營商穩定業務至關重要。”楊學濤告訴投中網-PropTech研習社,大、中、小客戶組合起來才是比較健康的“完整森林”。

  一位不愿具名的另一國內聯合辦公運營商負責人則更加直率地對投中網-PropTech研習社表示:“這就像火鍋一樣,什么樣的菜都得來一點,才好吃。”

  另一個不可否認的事實是,在市場上都在談論聯合辦公運營商的盈利問題之時,聯合辦公以“二房東”的身份將大量的風險都替業主和入駐企業承擔了下來。

  上述聯合辦公運營商負責人告訴投中網-PropTech研習社:“根據我們的成本測算,假設一個大企業要把某一個新設立的部門直接安排給聯合辦公而不是自己再去找一處場地的話,他們會省去很多的麻煩,聯合辦公為為他們打理從行政到物業方方面面的事情。”

  大客戶選址聯合辦公更“省事兒”背后還有一層意思:大客戶也是以會員制的方式進入WeWork,由于收費方式依舊是按照實際出租的工位數量計算,企業可根據自己不同時段的實際需要選擇出租工位數量的多少。

  也就是說,空置率下降帶來的問題由WeWork獨自承擔,而大客戶不受任何影響。

  從“二房東”變身為“大房東”,聯合辦公轉型的賬能算平么?轉型,又是否意味著原來的“二房東”業務不賺錢呢%3F

  對于WeWork估值“膝斬”、上市難產的消息,有分析稱,如果連頭部企業WeWork都上不了市,就說明投資方以及資本市場根本接受不了聯合辦公模式,可“忽悠”的空間越來越小。但ARK加上PoweredByWe這部分獨立于工位出租之外的業務,似乎有將WeWork從“二房東”變身為“大房東”的趨勢。

  星瀚資本合伙創始人楊歌曾對投中網-PropTech研習社分析我國當下樓市格局:目前的形勢是大房東在“欺壓”二房東,“在利潤上大房東是最厚的,二房東在前期的裝修和后期的運營上都要花巨大的成本,去賺大房東賺剩下的那部分很薄的利潤,此外在租約的履約問題上,也經常發生大房東無緣由毀約導致二房東生意無法持續。”

  楊歌表示,這是在我國二房東模式生意難做的底層原因,“這也導致很多原本做‘二房東’生意的商人,希望能涉足房地產資產的管理領域,搖身一變成為‘大房東’。”

  ARK也許正是WeWork邁向“大房東”的關鍵一步。

  跨界來看,麥當勞就是“鯉魚躍龍門”的典型案例。以2016年全年的財報顯示,該財年麥當勞超過77億美元的利潤中有超過50%來自于房地產出租,40%來自于品牌授權,只有10%來自餐廳運營。

  “其實所有的生意到最后都會向高利潤的行業挺進,才能獲得最大的收益。聯合辦公也不例外。”一位選址行業的負責人對投中網-PropTech研習社表示,在聯合辦公只靠出租工位和空間運營明顯無法收回成本產生利潤的前提下,聯合辦公也理應考慮涉身其他領域。

  “從‘二房東’模式切入房地產資產管理市場,進入為大企業選址、拿樓以及定制化辦公等業務,這個邏輯看起來是比較清楚的,只有這樣做才能躋身于高利潤行業。”該負責人表示。

來源:投中網

編輯:wanghao

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